92 cikk rendezése:
1. cikk / 92 Engedményezett követelés esetén az elismert kártérítés
Kérdés: Egy ügyvédi iroda a tulajdonában álló ingatlanját határozott időre, a 2022-2024. éveket érintően bérbe adta. A bérlő nem fizetett, ezért 2022-ben felmondta a szerződést, de megállapodtak, hogy a tartozásait a 2023. év végéig részletekben rendezi. Mivel ez csak részben valósult meg, a követelést engedményesi szerződés keretében 2024-ben eladta egy zrt.-nek. Az engedményesi szerződés szerinti követelés: számlázott bérleti díjból és közüzemi költségekből, nem számlázott - kártérítésnek minősített - összegből és a határozott idejű bérleti szerződés alapján követelhető bérletidíj-igényből áll (a bérbeadó-bérbevevő megállapodása szerint, ha rendezi a tartozását, akkor ettől a bérbeadó eltekintett volna). Kérdések:
- A nem számlázott, de bérbeadó-bérbevevő közötti megállapodásban szereplő, elismert "járó" kártérítésnek minősített összegek nem szerepelnek a könyvelésben az Szt. 29. § (8) bekezdése és a 77. § (2) bekezdésének b) pontja alapján (a kártérítés nem követelés, hanem bevétel a beérkezés időpontjában, így elhatárolása sem értelmezhető), helyes ez így?
- A határozott idejű bérleti szerződés alapján követelhető bérletidíj-igény nem számlázható összege tekinthető-e kártérítésnek, vagy számlázni kellett volna a nem megállapodás szerinti teljesítéskor?
- Az engedményezés keretében a bérbevevő felé számlázott összegeket vezetjük össze az engedményes által fizetett összeggel, vagy a nem könyvelt járó kártérítést és bérletidíj-igényt is könyvelni kell előtte egyéb bevételként?
- A nem számlázott, de bérbeadó-bérbevevő közötti megállapodásban szereplő, elismert "járó" kártérítésnek minősített összegek nem szerepelnek a könyvelésben az Szt. 29. § (8) bekezdése és a 77. § (2) bekezdésének b) pontja alapján (a kártérítés nem követelés, hanem bevétel a beérkezés időpontjában, így elhatárolása sem értelmezhető), helyes ez így?
- A határozott idejű bérleti szerződés alapján követelhető bérletidíj-igény nem számlázható összege tekinthető-e kártérítésnek, vagy számlázni kellett volna a nem megállapodás szerinti teljesítéskor?
- Az engedményezés keretében a bérbevevő felé számlázott összegeket vezetjük össze az engedményes által fizetett összeggel, vagy a nem könyvelt járó kártérítést és bérletidíj-igényt is könyvelni kell előtte egyéb bevételként?
2. cikk / 92 Kártalanítás vagy költségáthárítás
Kérdés: A bérleti szerződés lejáratakor a bérlő visszaadott 5 db kistehergépjárművet kisebb-nagyobb sérüléssel a bérbeadónak. A hibákról jegyzőkönyvet vettek fel. Autószervizzel a hibákat feltárták, a javító cég javítási árajánlatot adott. A javítás egyes esetekben több hét is lehet (alkatrészhiány miatt). A bérbeadó és a bérbevevő megállapodtak, hogy a bérbevevő megfizeti a várható javítás összegét most. Biztosítás nincs. Helyes az eljárás úgy, hogy a bérbeadó a várható javítás összegét a bérbevevő felé most számlázza kártalanítás címén, áfásan az árajánlat alapján? Szerződés szerint a bérbevevőnek kell megfizetnie a kárt.
3. cikk / 92 Értékesítés vagy kártérítés
Kérdés: Cégünk építőipari gépek, egyéb építőipari tartozékok bérbeadásával foglalkozik. Gyakran előfordul, hogy a bérlő úgy hozza vissza a gépet, hogy az sérült, használhatatlan, nálunk selejtnek minősül. Ebben az esetben számlázzuk a bérlő felé az eszköz értékét áfásan. Van még egy esetünk, amikor eltűnik vagy ellopják a bérlőtől az eszközt, és rendőrségi feljelentés és jegyzőkönyv születik az ügyben. Ebben az esetben áfamentesen, mint kártérítést számlázzuk, bizonylatoljuk tovább az eszközt (tudom, hogy a kártérítésről nem kell számlát kiállítani, mivel nem tartozik az Áfa-tv. hatálya alá, de a készletnyilvántartó programunkból csak úgy tudjuk kimozdítani). Áfa megítélése szempontjából helyes a két gyakorlat? Ha nem, hogyan kellene kezelni a két említett esetkört? Azaz, ha visszakapjuk az eszközünket, de az sérült, használhatatlan, és ha vissza sem kapjuk, mert eltűnt, ellopták, áfás vagy áfamentes számlát kell kiállítanunk?
4. cikk / 92 Kulcsrakész lakások értékesítése, bérbeadása
Kérdés: Építőipari generálkivitelező kft. kulcsrakész lakásokat értékesít 5% áfával, illetve lakásokat ad bérbe 27% áfával speciális áfakörös bejelentkezés alapján. A könyvelés az 5. költségnemek számlaosztályban összköltségtípusú eredménykimutatásban készül, a készletszámlákat év közben nem vezeti. A folyamatos anyag, alvállalkozói díj, fuvar, bérköltség könyvelése és az áfa levonása hogyan történhet? Az eladásra kerülő új lakások használatbavételekor szükséges-e értékelni, aktiválni az építés bekerülési értékét?
5. cikk / 92 Romániában levont forrásadó könyvelése
Kérdés: Van egy társaság, amely egy romániai cégnek ad bérbe gépeket. A bérbeadás helye Románia. A román cég a magyar cég által számlázott bérleti díjból levonja a 10% forrásadót, és ez a csökkentett érték jelenik meg jóváírásként a bankszámlán. Mikor kell könyvelni a levont forrásadót, és mikori árfolyamon? Az eddigi gyakorlat az volt, hogy a kifizetés időpontjában könyveltük az adót a 89. számla Tartozik oldalára, illetve csökkentettük a vevőkövetelést, az alkalmazott árfolyam az a jóváírás napján érvényes MNB-árfolyam. Év végén pedig elhatárolással könyveltük a következő évben pénzügyileg rendezésre került forrásadót (T 89 – K 48). Helyesen járunk el a könyveléskor?
6. cikk / 92 Bérelt földterületen ültetvénytelepítés átadása a bérbeadónak
Kérdés: Egy kft. a saját tulajdonosának földterületén állami támogatással saját vállalkozásban ültetvényt telepített, mely már termőre fordult. A megváltozott gazdasági körülmények következtében a tulajdonos őstermelőként kívánja tovább folytatni e tevékenységét. Hogyan kell ezt jogszerűen kezelni, könyvelni, mi lesz a levont áfa sorsa stb.?
7. cikk / 92 Vagyonkezelésbe adott ingatlan bérbeadása
Kérdés: Egy magánszemély bizalmi vagyonkezelésbe adja az ingatlanjait és a társas vállalkozásának tulajdoni részét, valamint a kedvezményezett szintén magánszemély. Ebben az esetben keletkezik társaságiadó-fizetési kötelezettség? A vagyonkezelésbe adott ingatlan egy része bérbe van adva, az ebből származó bevétel a magánszemélynél jelentkezik, a kifizető a bérbevevő, ezért a magánszemélytől levonásra kerül az szja. Az ebből származó – szja-val csökkentett – bevételt az értékesítés nettó árbevételeként kell kezelnie a vagyonkezelőnek? Osztalékot is kap a tulajdoni részéből a magánszemély, amiből szintén le lett vonva az szja, a csökkentett összeget kapott osztalékként kell kezelnie a vagyonkezelőnek? A költségek között kell/lehet elszámolni az ingatlannal kapcsolatban felmerült kiadásokat (elektromos áram, víz, építményadó, értékcsökkenés)?
8. cikk / 92 Eszközök tartós bérbeadásához kapcsolódó árengedmény
Kérdés: A társaság eszközök tartós bérbeadása kapcsán a partnereivel történő megállapodás szerint azonos összegű havi bérleti, szolgáltatási díjakat számláz, majd az akár 36-60 hónapos határozott idő végeztével, az eszköz értékesítését követően számol el a partnerrel. A bérleti szerződésben előre rögzített feltételek szerinti elszámolás során annak megfelelően, hogy a bérleti időszak végén a bérelt eszköz piaci ára, az értékesítés során befolyt vételár mennyi, a partnerrel történő elszámolás során – tekintettel arra, hogy a bérelt eszköz használata során a bérlő "magatartása" az eszköz eladási árára nagymértékben hat – a bérbeadó utólagosan árengedményt nyújt(hat) a korábbi bérlő számára. Jól gondoljuk, hogy a fentiek alapján nyújtott engedmény megfelel azon utólagosan adott árengedménynek, amelynek elszámolása során a bérbeadó az Áfa-tv. 77. §-ának (3) bekezdésében foglalt döntése alapján nem számlázott utólagosan adott árengedménynek tekintve, számviteli bizonylattal számol el korábbi bérlő partnerével? Melyet társaságunk egyéb ráfordításként, míg partnerünk egyéb bevételként könyvel?
9. cikk / 92 Előre fizetett bérleti díj kezelése, visszafizetése
Kérdés: Egy magánszemély több ingatlant vásárol egy társasházban (több szintet). Ezekre az ingatlanokra 15 évre előre megkapja a bérleti díjat egy magyar kft.-től, azzal a feltétellel, hogyha vis maior állna be, akkor a bérleti díj visszajár. Ezért a felek nem tekintik a szerződésben véglegesnek a kifizetett bérleti díjat, mert az adott évre ingatlanokat hasznosító kft. vis maior nyilatkozatot tehet. Akft.-nek a nyilatkozatot alá kell támasztania. Egyébként a szerződés – a vis maior esetét kivéve – se a bérbeadó, se a bérlő részéről nem felmondható, határozott idejű szerződés. A szerződés kifejezetten rendelkezik arról, hogy a bérbe adó magánszemély kockázata az, hogyha az ingatlanbérleti díjra vonatkozó, jelenleg jelentős költségelszámolást engedélyező szabályozás megszűnik, és helyette például egy 20%-os kulcs kerül bevezetésre 2023. 01. 01-től. A szerződés szerint tehát egyik fél se hivatkozhat arra, hogy az idő múlásával a bérleti díj a piaci árakhoz képest aránytalanná válik. Ezekre hivatkozással a magánszemély bérbeadó sem követelhet bérletidíj-emelést, és nem mondhatja fel a szerződést. Vis maior hiányában tehát a bérleti díjak a magánszemély bevételeivé válnak – a szerződés konkrét rendelkezése alapján – minden évben, arányosan az évre jutó összeg.
1. A fenti tényállás esetén a magánszemélynek mikor keletkezik az ingatlan-bérbeadásból származó bevétele? A 15 évnyi összeg átvételekor (jóváírásakor) vagy évente?
2. A kft.-nek el kell határolni a bevételt, a passzív időbeli elhatárolások főkönyvi számlára (T91 K48), és abból évente fel kell oldani – a szerződés szerint – az adott évre jutó bevételt?
3. A kft.-nél lehet-e vélelmezni, hogy nem bérleti díjat fizetett ki, hanem a bérleti jogért fizetett? Ez a vélelem fennállhat-e akkor, ha a felek kifejezetten rögzítik a szerződésben, hogy a kifizetett bérleti díj a bérlésen kívül semmilyen jogot nem testesít meg?
1. A fenti tényállás esetén a magánszemélynek mikor keletkezik az ingatlan-bérbeadásból származó bevétele? A 15 évnyi összeg átvételekor (jóváírásakor) vagy évente?
2. A kft.-nek el kell határolni a bevételt, a passzív időbeli elhatárolások főkönyvi számlára (T91 K48), és abból évente fel kell oldani – a szerződés szerint – az adott évre jutó bevételt?
3. A kft.-nél lehet-e vélelmezni, hogy nem bérleti díjat fizetett ki, hanem a bérleti jogért fizetett? Ez a vélelem fennállhat-e akkor, ha a felek kifejezetten rögzítik a szerződésben, hogy a kifizetett bérleti díj a bérlésen kívül semmilyen jogot nem testesít meg?
10. cikk / 92 Társasháznál bérleti díj és adójának megfizetése
Kérdés: Kettős könyvvitelt vezető társasháznál hogyan történik a bérleti díj előírásának és kiegyenlítésének, valamint a levonandó és befizetendő szja könyvelése, ha a bérleti díj után a kifizető fizeti meg az szja-t? Kérem, hogy a válaszban a könyvelendő gazdasági események kontírozását is mutassák be.
