79 cikk rendezése:
1. cikk / 79 Engedményezett követelés esetén az elismert kártérítés
Kérdés: Egy ügyvédi iroda a tulajdonában álló ingatlanját határozott időre, a 2022-2024. éveket érintően bérbe adta. A bérlő nem fizetett, ezért 2022-ben felmondta a szerződést, de megállapodtak, hogy a tartozásait a 2023. év végéig részletekben rendezi. Mivel ez csak részben valósult meg, a követelést engedményesi szerződés keretében 2024-ben eladta egy zrt.-nek. Az engedményesi szerződés szerinti követelés: számlázott bérleti díjból és közüzemi költségekből, nem számlázott - kártérítésnek minősített - összegből és a határozott idejű bérleti szerződés alapján követelhető bérletidíj-igényből áll (a bérbeadó-bérbevevő megállapodása szerint, ha rendezi a tartozását, akkor ettől a bérbeadó eltekintett volna). Kérdések:
- A nem számlázott, de bérbeadó-bérbevevő közötti megállapodásban szereplő, elismert "járó" kártérítésnek minősített összegek nem szerepelnek a könyvelésben az Szt. 29. § (8) bekezdése és a 77. § (2) bekezdésének b) pontja alapján (a kártérítés nem követelés, hanem bevétel a beérkezés időpontjában, így elhatárolása sem értelmezhető), helyes ez így?
- A határozott idejű bérleti szerződés alapján követelhető bérletidíj-igény nem számlázható összege tekinthető-e kártérítésnek, vagy számlázni kellett volna a nem megállapodás szerinti teljesítéskor?
- Az engedményezés keretében a bérbevevő felé számlázott összegeket vezetjük össze az engedményes által fizetett összeggel, vagy a nem könyvelt járó kártérítést és bérletidíj-igényt is könyvelni kell előtte egyéb bevételként?
- A nem számlázott, de bérbeadó-bérbevevő közötti megállapodásban szereplő, elismert "járó" kártérítésnek minősített összegek nem szerepelnek a könyvelésben az Szt. 29. § (8) bekezdése és a 77. § (2) bekezdésének b) pontja alapján (a kártérítés nem követelés, hanem bevétel a beérkezés időpontjában, így elhatárolása sem értelmezhető), helyes ez így?
- A határozott idejű bérleti szerződés alapján követelhető bérletidíj-igény nem számlázható összege tekinthető-e kártérítésnek, vagy számlázni kellett volna a nem megállapodás szerinti teljesítéskor?
- Az engedményezés keretében a bérbevevő felé számlázott összegeket vezetjük össze az engedményes által fizetett összeggel, vagy a nem könyvelt járó kártérítést és bérletidíj-igényt is könyvelni kell előtte egyéb bevételként?
2. cikk / 79 Bérbe adott gépkocsihoz kapcsolódó bírság megtérítése I.
Kérdés: Az alábbi esetre, annak számlázására keressük a helyes választ. Adott egy "A" kft., amely saját gépkocsijait (tárgyi eszközeit) adja bérbe egy vele kapcsolt vállalkozásban lévő "B" kft.-nek (havi számlázás történik a bérbeadásról 27% áfával). A "B" kft. munkavállalói használják a bérelt gépkocsikat üzleti útjaikra. Sajnos előfordul, hogy közigazgatási bírságról szóló határozatot (pl. gyorshajtás, parkolási bírság) kap az "A" cég, mint tulajdonos a tárhelyére, mely bírságokat a "B" cég dolgozói okozzák. Mivel a bírságot a bérbeadó továbbhárítja a bérlő felé, ő pedig a "vétkes" magánszemély felé, mi a helyes eljárás, számlázás, áfakulcs akkor, amikor a határozat szerinti bírság összegét továbbhárítjuk, amelynek összege a határozatban 39.000 forint?
3. cikk / 79 Vevőkijelölés adóvonzatai nyílt végű lízingnél
Kérdés: Nyílt végű pénzügyi lízing lejártakor a lízingbe vevőnek joga van 3. személyt kijelölni vevőként. A társaság a tulajdonos ügyvezetőjét jelölné ki vevőként, aki a maradványértéken megvenné a személygépkocsit. A lízingszerződés szerinti maradványérték azonban lényegesen alacsonyabb az aktuális piaci árnál. A vételi jog ilyen ingyenes átengedésének milyen adóvonzatai vannak?
4. cikk / 79 Kulcsrakész lakások értékesítése, bérbeadása
Kérdés: Építőipari generálkivitelező kft. kulcsrakész lakásokat értékesít 5% áfával, illetve lakásokat ad bérbe 27% áfával speciális áfakörös bejelentkezés alapján. A könyvelés az 5. költségnemek számlaosztályban összköltségtípusú eredménykimutatásban készül, a készletszámlákat év közben nem vezeti. A folyamatos anyag, alvállalkozói díj, fuvar, bérköltség könyvelése és az áfa levonása hogyan történhet? Az eladásra kerülő új lakások használatbavételekor szükséges-e értékelni, aktiválni az építés bekerülési értékét?
5. cikk / 79 Fejlesztési tartalék bérbeadásra épített lakásra
Kérdés: Építőipari generálkivitelező kft. kulcsrakész lakásokat értékesít 5% áfával, illetve lakásokat ad bérbe 27% áfával speciális áfakörös bejelentkezés alapján. A kft. a korábbi években fejlesztési tartalék címén lekötött tartalékba helyezett 30 millió forintot. Az elkészült lakást nem értékesíti, hanem bérbe adja. A bérbeadásra épített lakás – amennyiben azt aktiválja a használatbavételkor – aktiválandó értéke megvalósítható-e a lekötött tartalékból?
6. cikk / 79 Ajándékozott telek apportálása
Kérdés: Adott egy idén (2022-ben) alakult kft., mely nyaralót akar építtetni, elsősorban bérbeadás céljával. A cég 3 millió Ft-os tőkével alakult (1fő magánszemély tag és ügyvezető). Az építésnek helyet adó telek úgy fog bekerülni (ügyfél így szeretné) a nyilvántartásba, hogy a kft. tulajdonosa az édesapjától egy ajándékozási szerződéssel megkapja a telket mint magánszemély (ez elvben illetékmentes), majd a tulajdonos beapportálja a cégbe, terv szerint 22 millió Ft-os értéken. Ehhez majd lesz értékbecslés is, aminek még nem tudjuk az összegét, de ha nem lenne 22 millió, akkor sem lesz sokkal kevesebb. A kérdésem csak annyi, hogy az apportnak ugye nincs semmi extra költsége, bármilyen egyéb vonzata? Hogyan könyveljük? Szükséges bármi számla, áfa, bejelentés?
7. cikk / 79 Lakásbérbeadás berendezési tárgyakkal
Kérdés: A kft. bérbeadással foglalkozik. Egyik esetben megvásárolja az "üres" használt lakást és külön a berendezési tárgyakat. A berendezési tárgyakat egyedileg kell nyilvántartani a tárgyi eszközök között, vagy rá lehet/kell aktiválni a lakásra? A másik esetben új lakást vásárol, megbíz egy lakberendezőt, hogy rendezze be a lakást, és a lakberendezői szolgáltatásról kap számlát, a berendezési tárgyak nincsenek egyedileg nyilvántartva, azokat a lakberendező szerezte be. Ha nincsenek egyedileg nyilvántartva a berendezési tárgyak, akkor egy berendezési tárgy elhasználódása és cseréje esetén hogyan lehet kivezetni a lecserélt eszközt a könyvekből?
8. cikk / 79 Vagyonkezelésbe adott ingatlan bérbeadása
Kérdés: Egy magánszemély bizalmi vagyonkezelésbe adja az ingatlanjait és a társas vállalkozásának tulajdoni részét, valamint a kedvezményezett szintén magánszemély. Ebben az esetben keletkezik társaságiadó-fizetési kötelezettség? A vagyonkezelésbe adott ingatlan egy része bérbe van adva, az ebből származó bevétel a magánszemélynél jelentkezik, a kifizető a bérbevevő, ezért a magánszemélytől levonásra kerül az szja. Az ebből származó – szja-val csökkentett – bevételt az értékesítés nettó árbevételeként kell kezelnie a vagyonkezelőnek? Osztalékot is kap a tulajdoni részéből a magánszemély, amiből szintén le lett vonva az szja, a csökkentett összeget kapott osztalékként kell kezelnie a vagyonkezelőnek? A költségek között kell/lehet elszámolni az ingatlannal kapcsolatban felmerült kiadásokat (elektromos áram, víz, építményadó, értékcsökkenés)?
9. cikk / 79 Egyéni vállalkozó átalakulása gazdasági társasággá
Kérdés: Mezőgazdasági egyéni vállalkozó szeretne átalakulni családi gazdasággá. Hogyan tudja az egyéni vállalkozását lezárni és a családi gazdaságot indítani? A vállalkozásában termőföldek és mezőgazdasági gépek vannak. A gépek után az áfát hogyan tudja rendezni? A családi gazdaságba belépne a házastárs is, aki szintén egyéni vállalkozóként mezőgazdasági és bérbeadási tevékenységet végez. A mezőgazdasági tevékenységet folytatná a családi gazdaság tagjaként, de a bérbeadás maradna továbbra is az egyéni vállalkozásában. Neki szintén vannak földterületek és gépek a vállalkozásában, amit ő is bevinne a családi gazdaságba. Hogyan tudják az eddigi időszakot lezárni szja és áfa szempontjából, és hogyan tudják a családi gazdaságot indítani?
10. cikk / 79 Előre fizetett bérleti díj kezelése, visszafizetése
Kérdés: Egy magánszemély több ingatlant vásárol egy társasházban (több szintet). Ezekre az ingatlanokra 15 évre előre megkapja a bérleti díjat egy magyar kft.-től, azzal a feltétellel, hogyha vis maior állna be, akkor a bérleti díj visszajár. Ezért a felek nem tekintik a szerződésben véglegesnek a kifizetett bérleti díjat, mert az adott évre ingatlanokat hasznosító kft. vis maior nyilatkozatot tehet. Akft.-nek a nyilatkozatot alá kell támasztania. Egyébként a szerződés – a vis maior esetét kivéve – se a bérbeadó, se a bérlő részéről nem felmondható, határozott idejű szerződés. A szerződés kifejezetten rendelkezik arról, hogy a bérbe adó magánszemély kockázata az, hogyha az ingatlanbérleti díjra vonatkozó, jelenleg jelentős költségelszámolást engedélyező szabályozás megszűnik, és helyette például egy 20%-os kulcs kerül bevezetésre 2023. 01. 01-től. A szerződés szerint tehát egyik fél se hivatkozhat arra, hogy az idő múlásával a bérleti díj a piaci árakhoz képest aránytalanná válik. Ezekre hivatkozással a magánszemély bérbeadó sem követelhet bérletidíj-emelést, és nem mondhatja fel a szerződést. Vis maior hiányában tehát a bérleti díjak a magánszemély bevételeivé válnak – a szerződés konkrét rendelkezése alapján – minden évben, arányosan az évre jutó összeg.
1. A fenti tényállás esetén a magánszemélynek mikor keletkezik az ingatlan-bérbeadásból származó bevétele? A 15 évnyi összeg átvételekor (jóváírásakor) vagy évente?
2. A kft.-nek el kell határolni a bevételt, a passzív időbeli elhatárolások főkönyvi számlára (T91 K48), és abból évente fel kell oldani – a szerződés szerint – az adott évre jutó bevételt?
3. A kft.-nél lehet-e vélelmezni, hogy nem bérleti díjat fizetett ki, hanem a bérleti jogért fizetett? Ez a vélelem fennállhat-e akkor, ha a felek kifejezetten rögzítik a szerződésben, hogy a kifizetett bérleti díj a bérlésen kívül semmilyen jogot nem testesít meg?
1. A fenti tényállás esetén a magánszemélynek mikor keletkezik az ingatlan-bérbeadásból származó bevétele? A 15 évnyi összeg átvételekor (jóváírásakor) vagy évente?
2. A kft.-nek el kell határolni a bevételt, a passzív időbeli elhatárolások főkönyvi számlára (T91 K48), és abból évente fel kell oldani – a szerződés szerint – az adott évre jutó bevételt?
3. A kft.-nél lehet-e vélelmezni, hogy nem bérleti díjat fizetett ki, hanem a bérleti jogért fizetett? Ez a vélelem fennállhat-e akkor, ha a felek kifejezetten rögzítik a szerződésben, hogy a kifizetett bérleti díj a bérlésen kívül semmilyen jogot nem testesít meg?
