23 cikk rendezése:
1. cikk / 23 Engedményezett követelés esetén az elismert kártérítés
Kérdés: Egy ügyvédi iroda a tulajdonában álló ingatlanját határozott időre, a 2022-2024. éveket érintően bérbe adta. A bérlő nem fizetett, ezért 2022-ben felmondta a szerződést, de megállapodtak, hogy a tartozásait a 2023. év végéig részletekben rendezi. Mivel ez csak részben valósult meg, a követelést engedményesi szerződés keretében 2024-ben eladta egy zrt.-nek. Az engedményesi szerződés szerinti követelés: számlázott bérleti díjból és közüzemi költségekből, nem számlázott - kártérítésnek minősített - összegből és a határozott idejű bérleti szerződés alapján követelhető bérletidíj-igényből áll (a bérbeadó-bérbevevő megállapodása szerint, ha rendezi a tartozását, akkor ettől a bérbeadó eltekintett volna). Kérdések:
- A nem számlázott, de bérbeadó-bérbevevő közötti megállapodásban szereplő, elismert "járó" kártérítésnek minősített összegek nem szerepelnek a könyvelésben az Szt. 29. § (8) bekezdése és a 77. § (2) bekezdésének b) pontja alapján (a kártérítés nem követelés, hanem bevétel a beérkezés időpontjában, így elhatárolása sem értelmezhető), helyes ez így?
- A határozott idejű bérleti szerződés alapján követelhető bérletidíj-igény nem számlázható összege tekinthető-e kártérítésnek, vagy számlázni kellett volna a nem megállapodás szerinti teljesítéskor?
- Az engedményezés keretében a bérbevevő felé számlázott összegeket vezetjük össze az engedményes által fizetett összeggel, vagy a nem könyvelt járó kártérítést és bérletidíj-igényt is könyvelni kell előtte egyéb bevételként?
- A nem számlázott, de bérbeadó-bérbevevő közötti megállapodásban szereplő, elismert "járó" kártérítésnek minősített összegek nem szerepelnek a könyvelésben az Szt. 29. § (8) bekezdése és a 77. § (2) bekezdésének b) pontja alapján (a kártérítés nem követelés, hanem bevétel a beérkezés időpontjában, így elhatárolása sem értelmezhető), helyes ez így?
- A határozott idejű bérleti szerződés alapján követelhető bérletidíj-igény nem számlázható összege tekinthető-e kártérítésnek, vagy számlázni kellett volna a nem megállapodás szerinti teljesítéskor?
- Az engedményezés keretében a bérbevevő felé számlázott összegeket vezetjük össze az engedményes által fizetett összeggel, vagy a nem könyvelt járó kártérítést és bérletidíj-igényt is könyvelni kell előtte egyéb bevételként?
2. cikk / 23 Kamatcsereügylet veszteségének elhatárolása
Kérdés: Társaságunk a tulajdonában lévő ingatlan bérbeadásával foglalkozik. Az ingatlant 2020-ban vásárolta a társaság, amelyhez nagy összegű beruházási hitelt vett fel 23,5 millió euró értékben egy belföldi banktól 2020. 09. 25-én, 3 éves futamidőre, a futamidő vége 2023. 09. 29., a törlesztés a futamidő végén egy összegben történik. A hitelkamat egy rögzített és egy változó kamatlábból áll, esetünkben 3 havi EURIBOR + 2%. A társaság kamatcsereügylet keretében kívánja csökkenteni a változó kamatlábból adódó kockázatot, amely ügyletet a beruházási hitelt nyújtó bankkal kötött, a kötési árfolyam -0,25%. A kamatelszámolás és a kamatcsereügylet elszámolása egyaránt negyedévente történik, az első elszámolási időszak 2020. 09. 25-től 2020. 12. 28-ig tart. A társaság nem választotta az Szt. 59/A.-59/F. §-ai szerinti valós értéken történő értékelést, és az ügylet nem minősül fedezeti célú kamatswapügyletnek. Év végén a társaság az utolsó kamatfizetés időpontja és a fordulónap közötti időszakra az ügylet alapján fizetendő kamatot (időarányos kamat) és a fizetendő kamatkülönbözetet (a swapügylet eredményét) egyaránt elhatárolja a 2020. 12. 29-től 2020. 12. 31-ig terjedő időszakra az Szt. 44. § (1) bekezdés b) pontja és 44. § (5) bekezdés b) pontja alapján. Az Szt. alapján a kamatcsereügylet származékos ügyletnek minősül, és felmerül a 44. § (5) bekezdés c) pontja alkalmazásának kérdése, amely alapján el kell határolni a származékos ügyletek fordulónapi valós értéke vagy belső értéke alapján az a)-b) és e) pont, valamint a 32. § (5) bekezdés a)-b) és c) pontja szerint kimutatott elhatárolások együttes összegének figyelembevételével fennálló veszteségjellegű összeget. Az Szt. alapján a kamatswap esetén belső érték az aktuális változó kamatláb alapján a névleges tőkeösszegre számított, a hátralévő lejárati időre jutó kamatkülönbözet, 2020. 12. 31-én a 3 havi EURIBOR árfolyama -0,542%. Értelmezésünk szerint a 2020-as év végén a 2020. 12. 31-én érvényes 3havi EURIBOR és a kötési árfolyam (-0,25%) közötti különbözet alapján a 23,5 millió EUR hitelre, a futamidő végéig számított kamatkülönbözetet el kell határolni. Ez azt jelenti, hogy a kamatkülönbözet 0,292%, amit a futamidő végéig tehát 1001 napra el kell határolni, nagyságrendileg 196 ezer euró veszteség elhatárolását jelenti 2020. 12. 31-én. Helyes-e a kamatcsereügylet veszteségének elhatárolására vonatkozó következtetésünk?
3. cikk / 23 Átalakítás költségeinek megtérítése
Kérdés: Társaságunk saját tulajdonú irodaházban irodák bérbeadásával foglalkozik. Egyik bérlőjével megállapodott arról, hogy a bérleményt (az irodát) átalakítja a bérlő kérésének megfelelően. Adott pénzügyi keretig az irodaátalakítás költségei a bérbeadót terhelik, a keret felett felmerült átalakítási költséget pedig a bérlő megtéríti a bérbeadó részére, amely összegről a bérbeadó irodakialakítás költsége jogcímen számlát állít ki. Az irodaátalakítás költségei a bérbeadó könyveiben az épület értékét növelő tételként (mint felújítás) kerülnek elszámolásra. Az átszámlázott irodakialakítás értékesítése nettó árbevételként kerül könyvelésre. Abérlő által megtérített rész bekerülési költsége elszámolható-e továbbszámlázott szolgáltatásként, vagy az átalakítás teljes költségét beruházásként kell elszámolni?
4. cikk / 23 Törvényes zálogjog érvényesítése
Kérdés: Vállalkozásunk ingatlan-bérbeadással foglalkozik. A bérletidíj-tartozás rendezése érdekében társaságunk a bérleményt lezárta, az abban tárolt eszközökön (kézi) zálogjogát érvényesíteni kívánja. Ezen árukat, eszközöket társaságunk értékesíteni szeretné. Hogyan történik ezen eszközök számviteli, adójogi elszámolása mind a bérbeadónál, mind a bérbevevőnél?
5. cikk / 23 Óvadékot nem adja vissza a bérbeadó
Kérdés: A cég lakást ad bérbe magánszemélynek. A bérbeadásra nem választott áfakötelezettséget. Szerződés szerint 3 havi bérleti díjnak megfelelő óvadékot fizettek, melyről számlát nem állítottak ki. Az óvadék összege a bérbeadónak okozott károk ellentételezésére használható fel. A bérleti szerződés megszűnik, mivel az ingatlanban károk keletkeztek. Szóban megállapodtak, hogy az óvadékot a bérlő nem kapja vissza. A bérbeadó erről írt egy feljegyzést, de a bérlő már nem fogja aláírni, és az óvadékot sem fogja visszakövetelni. A bérbeadónak van-e számlázási kötelezettsége a nála maradt óvadékkal kapcsolatban? A károk helyreállítási költsége meghaladja az óvadék összegét. Elképzelhető, hogy a bérlő nem minden kárt állít helyre az eredeti állapotnak megfelelően, ez esetben kevesebb lesz a költség, mint az óvadék összege. Hogyan kell könyvelni a cégnél maradt óvadékot?
6. cikk / 23 Bérleti szerződés tartalma
Kérdés: A kft. bérleti szerződés keretében – többek között – idősek otthonának bérbe adja az egyik ingatlanát. A bérbeadásra nem választotta az áfát. A bérbeadónak vannak alkalmazottai, portás, kőműves, lakatos stb. Köthet-e a kft. olyan bérleti szerződést, amelyben a bérleti díj részét képezi az ingatlan őrzése, illetve a bérbe adott ingatlan folyamatos karbantartása, mivel azok a bérbeadáshoz kapcsolódnak? Ez esetben az egyösszegű bérleti díj teljes összege áfamentesen kerül kiszámlázásra. Kérdésem nem vonatkozik a közműszámlákra, mert az természetesen külön számlák alapján nem áfás. (A közműszámlák a bérbeadó nevére jönnek.)
7. cikk / 23 Rezsiköltség továbbszámlázása
Kérdés: A cég saját tulajdonú ingatlan bérbeadásával foglalkozik. A bérlőkkel kötött szerződés szerint az adott ingatlanhoz tartozó rezsiköltségszámlák a tulajdonos kft. nevére érkeznek, amelyeket a bérleti díjon felül továbbszámláznak a bérlők részére. A rezsiköltségszámlákat (víz, gáz, csatorna) a kft. a közvetített szolgáltatások között mutatja ki, a továbbszámlázott díjakat pedig árbevételként számolja el (a továbbszámlázás ténye tételesen kimutatható). Iparűzési adó szempontjából helyesen járunk el, ha a beérkező rezsiszámlákat a közvetített szolgáltatások között mutatjuk ki, és ennek megfelelően csökkentjük az iparűzési adó alapját? A kft. az adott lakások közös költségét is továbbhárítja a bérlőkre. A közös költség is elszámolható a közvetített szolgáltatások között?
8. cikk / 23 Ingatlan értékesítése a piaci érték alatt
Kérdés: A zrt. értékesítette a jelenleg bérbeadás alatt álló ingatlanát a társaság két tulajdonosának, akik magánszemélyek (az egyik 50%-ot meghaladó tulajdoni hányaddal rendelkezik). Mindkét vevő munkaviszonyban áll a társaságnál. A létrejött adásvételi szerződés alapján a tulajdonjog átszáll a vevőkre, de a zrt. az ingatlant albirtokosként 2017. december 31-ig továbbra is birtokában tartja, és addig a bérleti díj is őt illeti meg. Erre való tekintettel a vételárat lényegesen a piaci ár alatt határozták meg. (A kivetett illeték alapja az eladási ár négyszerese!) A zrt.-nél keletkezik-e társaságiadóalap-növelő kötelezettség a piaci ár alatt történő értékesítés miatt? A két magánszemélynek keletkezik-e az adásvétel időpontjában jövedelme a piaci ár alatt történő vásárlás miatt? Ha a magánszemélyeknek keletkezik jövedelme, akkor a szerzéskori értékbe valamilyen módon beleszámít-e az, hogy az ingatlan haszna (bérleti díja) két évig az eladó zrt.-t illeti meg? Ezt a jövedelmet munkaviszonyból származó jövedelemnek vagy egyéb jövedelemnek kell tekinteni? A zrt.-nél vagyoni értékű jognak kell-e számítani azt, hogy a bérleti díjat jogosult beszedni?
9. cikk / 23 Jövedelem védettségi szint helyreállítása esetén
Kérdés: 2012. 05. 15-én egy magánszemély "erdő, legelő" megnevezésű külterületi ingatlant vásárolt 49 M Ft-ért, amelyet még ebben a hónapban, haszonbérleti szerződés keretében, 15 éves határozott időtartamra bérbe is adott egy kft.-nek. A magánszemély a vételárat a haszonbérlő kft. által előre fizetett 52 M Ft haszonbérleti díjból fizette ki. A kft. a magánszemély hozzájárulásával a bérelt ingatlanra jelzálogjogot alapított, és kölcsönt vett fel egy takarékszövetkezettől. A kölcsön összege volt a fedezete az előre megfizetett bérleti díjnak. 2014. 12. 09-én a kft. a haszonbérleti szerződést azonnali hatállyal felbontotta, mivel az erdő művelése veszteséges volt, és így nem tudta a kölcsönt törleszteni. Az azonnali hatályú felmondást a haszonbérbe adó magánszemély azzal a feltétellel fogadta el, hogy jogosult ugyan a kapott haszonbérleti díjat kártalanításként megtartani, de ebből a kft. jelzáloggal terhelt tartozását, 36 M Ft-ot a magánszemélynek kell kiegyenlítenie a kft. helyett. Ez 2014 decemberében megtörtént. Az ügylet kapcsán keletkezik-e jövedelme a magánszemélynek? Hogyan kell kezelni a fenti ügyletet a kft.-nél? A magánszemély 2014. december 9-én az "erdő, legelő" elnevezésű külterületi ingatlanát értékesítette, az XY Nemzeti Park Igazgatósága vette meg 68 M Ft-ért. (A magánszemély ebből rendezte, fizette ki a kft. kölcsönét!) Az értékesített ingatlan ellenértéke a vételi árajánlatban megfogalmazottak szerint adómentes bevételnek minősül, mert a védett területek védettségi szintjének helyreállításáról szóló 1995. évi XCIII. törvény hatálya alá tartozik, kisajátításra tervezett. Keletkezik-e a magánszemélynél jövedelem?
10. cikk / 23 Nonprofit szolgáltató számlázása
Kérdés: Társaságunk szakképzéssel foglalkozó nonprofit gazdasági társaság. Tulajdonosa 99%-ban az önkormányzat. Tevékenysége változatlan, fogadja a térség szakiskoláinak tanulóit elméleti és gyakorlati képzésre. 2013-tól megváltozott a finanszírozási rendszer, belépett a rendszerbe a KLIK, amellyel tárgyalásokat folytattunk az általuk igénybe vett szolgáltatás ellenértékének meghatározására és számlázására vonatkozóan. Számlázhatunk-e oktatási szolgáltatást adómentesen? Ha nem, mi lehet a megfelelő szolgáltatási címszó az oktatói bérköltség és az egyéb rezsiköltség számlázására? Az ingatlan- és gépberuházás EU-s támogatásból valósult meg, így bérleti díjat nem számlázhatunk. Üzemeltetési hozzájárulást számlázhatunk? És az áfamentes? A KLIK-nek számlázott összeg vállalkozási célú bevétel? A megváltozott finanszírozás kapcsán tekinthető-e még a társaság szakképzéssel foglalkozó társaságnak?
