8 talált cikk az ingatlanok értéke , társasági adó kifejezésre

Kérdés: A cégcsoportba tartozó kapcsolt vállalkozások belföldi illetőségű, társasági adó alanyaként működő cégek. A felek adásvételi szerződés keretén belül értékesítettek telephelyi ingatlanokat. A vevő az ingatlanokat a későbbiek során az eladó részére bérbe adja. Az értékesítést megelőzően az ingatlanok szokásos piaci árának megállapítása céljából az eladó az ingatlanok értékét ingatlanszakértővel felbecsültette. A kapcsolt féllel megkötött szerződésben értékesítési árként az ingatlanok könyv szerinti értékét szerepeltetik, amely alacsonyabb az ingatlanszakértő által meghatározott szokásos piaci árnál. Az alkalmazott ellenérték következtében az eladó adózás előtti eredménye kisebb lesz, mint a szokásos piaci ár (az ingatlanszakértő által megállapított érték) alkalmazása mellett lett volna, ezért a különbözettel – a transzferár nyilvántartásával megegyezően – az eladó a tárgyévben meg fogja növelni a társasági adó alapját [Tao-tv. 18. § (1) bek. b pontja]. A különbözet jelentős, melynek a társaságiadó-vonzata is jelentős. A vevő esetében hogyan lehetne a kapcsolt fél, az eladó által növelő tételként érvényesített különbözet összegét a társasági adózás előtti eredményt csökkentő jogcímként érvényesíteni a társasági adóban, figyelembe véve azt a tényt, hogy a gazdasági esemény ingatlanbeszerzésre irányult (közvetlenül eredményhatása nem jelentkezik), valamint a különbözetet a könyviteli elszámolásaikban nem érvényesítik?

Kérdés: A kiválással létrejött egyszemélyes kft. áfamentesen értékesítette a kiválás során tulajdonába került lakóingatlanokat, amelyeket a jogelőd társaság eredetileg a fejlesztési tartaléka felhasználásával vásárolt meg. A vevő a vételárat 150 hónap alatt részletekben fizeti meg. Néhány hónappal később az eladó elhatározta a végelszámolását. A kft. egyszemélyi tulajdonosa magánszemély. A kft. végelszámolása során, illetve a végelszámolás befejezését követő vagyonfelosztás során milyen szja-kötelezettsége keletkezik a kft. egyszemélyes tulajdonosának a még fennálló vételár-követelés mint kiadott cégvagyon után? Milyen számviteli bizonylatok alapján állapítható meg az szja alapja és összege? Mi lesz az adóköteles bevétel megszerzésének az időpontja?

Kérdés: Az állami vagyon kezelésével összefüggésben elszámolandó pótlási alap számviteli kezeléséhez kapcsolódik a kérdés. Társaságunk 2006. december 31-ig költségvetési szervként, 2007. 01. 01-től gazdasági társaságként folytatja a tevékenységét. A költségvetési szerv kezelésében lévő vagyonrészét a gazdasági társaság apportként, az ingatlanokat és az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogokat pedig vagyonkezelési szerződéssel kapta vissza. A vagyonkezelési szerződésben az eszközök bruttó értéke is meghatározásra került, és ennek megfelelően került a társaságnál nyilvántartásba vételre a hosszú lejáratú kötelezettségekkel szemben. Így az értékcsökkenés megállapításának az alapja a vagyonkezelési szerződésben meghatározott bruttó érték lett. Az elszámolt terv szerinti, terven felüli értékcsökkenés az analitikus nyilvántartásokból megállapítható. A vagyonkezelési szerződés a szerződéskori nettó értékre a társaságnak az elszámolt értékcsökkenés mértékében pótlási kötelezettséget írt elő, amely teljesítéséről minden évben be kell számolnunk. A "pótlási alap"-ot, a visszapótlási kötelezettséget növeli az elszámolt értékcsökkenés, és csökkenti az MNV Zrt. által elismert és jóváhagyott értéknövelő beruházások összege, tehát nem feltétlenül minden felújításunk. Kérdéseink: Hogyan történik a visszapótlási kötelezettség számviteli kimutatása, elszámolása? A visszapótlási alapot a könyvekben hogyan kell vagy lehet kimutatni? Az elszámolt értékcsökkenések számviteli elszámolása pótlási alap kimutatása esetén különbözik-e az egyéb eszközökétől? Hogyan kell az értéknövelő beruházást, felújítást az egyéb vagyonkezelő részéről számlázni, számviteli nyilvántartásokban elszámolni? A visszapótlási alap elszámolásával kapcsolatos kötelezettség hogyan változik?

Kérdés: "X" kft. nem törlesztette a pénzintézettel szembeni tartozását. Ezért a pénzintézet a kölcsönszerződéseket felmondta, és a tartozást egy összegben lejárttá tette. A pénzintézet ezen követelését engedményezési szerződés keretében "Z" kft.-re engedményezte oly módon, hogy "X" kft. – korábbi kölcsönszerződése biztosítékául szolgáló – ingatlanjainak vonatkozásában vételi jogával úgy élt, hogy a vételi jog engedményeseként szintén "Z" kft.-t jelölte meg. A földhivatal a tulajdonosváltozást – "X" kft.-ről "Z" kft.-re – a vételi jog érvényesítése okán, számla kiállítása nélkül – az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezte. A fentiek alapján "X" kft. hiteltartozása megszűnt, "X" kft. eszközeit (ingatlanok, tárgyi eszközök, árukészlet) a könyvekből ki kell vezetni, ezen eszközöket "Z" kft. könyveibe fel kell venni és ki kell mutatni "Z" kft. könyveiben az átvállalt kölcsöntartozást is. Kérdéseim: Helyesen értelmezem-e a fentieket, ha az eszközátadást "X" kft. és "Z" kft. közötti adásvételként, a pénzintézet és "Z" kft. között létrejött hitelszerződést engedményezésként kezelem? Áfa szempontjából az új hitelszerződéssel létrejött tartozásátvállalás minősíthető-e "pénzhelyettesítő eszközzel" történt megfizetésnek? Az eszközök átadását áfaköteles termékértékesítésnek kell tekinteni? A beépített ingatlanokat meg kell-e bontani telek és épület értékére? 10 éven belül szükséges-e a korábban levont áfa arányosítás útján történő visszafizetése? A társasági adó szempontjából "X", illetve "Z" kft.-nél milyen adóalap-módosító tételekkel kell számolni? Milyen könyvelési tételeket kell alkalmazni? Milyen értéken történjen az eszközök kivezetése, illetve nyilvántartásba vétele? És az engedményezett követelés nyilvántartásba vétele?

Kérdés: Végelszámoláskor a fejlesztési támogatás kivezetése kétféle módon történhet. Melyik a helyes? A város tulajdonában lévő kht. 1999-ben 74%-os fejlesztési támogatással díszburkolatot aktivált a város tulajdonában lévő telken, 40 millió forintos összegben. A végelszámolás előtti értékesítés lehetősége: a díszburkolat nettó értéke 33 M Ft-tal terven felüli értékcsökkenésként kivezetendő, a 24 M Ft-os támogatás rendkívüli bevételként könyvelhető? A díszburkolat szabad forgalomban nem adható el, így az áfaalap lehet 1 M Ft-os érték is? A másik megoldás a végelszámolás végén a tulajdonosnak történő átadás. Ez esetben a díszburkolat nettó értéke egyben a fizetendő áfa alapja is. Mi a szerepe ez esetben a fejlesztési támogatásnak? Hogyan értelmezhető a forrás átadása a tulajdonosnak?

Kérdés: A bt. épített egy panziót, amelyet működtetett, az bevételt termelt. Az építés során az áfát visszaigényelte 2004-ben. 2007. 01. 01. napjától alanyi adómentességet választott. 2008-ban a bt. el akarja adni a panziót. Kell-e áfát fizetnie és mi után? A panzió könyv szerinti értéke 25 millió forint, a forgalmi értéke – becsült – 60 millió forint, eladni 50 millió forintért lehet. Mi lesz ez esetben a társasági adó, a különadó alapja? Az egyik tag 30 millió forint összegű tagi kölcsönt nyújtott a bt.-nek. Ezzel csökkentheti az eredményét?

Kérdés: A társaság 2006-ban alakult, az alakulás évében nem volt bevétele. 2007. februárjában kapcsolt vállalkozásától ingatlanokat vásárolt, amelyeket 1-2 hónappal később csak kevesebbért tudott eladni. A beszerzési érték teljes egészében elszámolható a társaságiadó-alap terhére? Más értékesítése nem volt.

Kérdés: A társaságunk él az ingatlanok piaci értéken történő értékelésének a lehetőségével, amit minden évben független értékbecslővel és könyvvizsgálóval auditáltat. A cég egyszemélyes tulajdonjoggal rendelkező részvénytársaság, amely azért fontos, mert a tulajdonos továbbértékesítési céllal vásárolja meg a cégtől az ingatlanokat, jóval az értékelés szerinti ár alatt. A tulajdonos elképzelése szerint azért csak ennyi az ár, mert a továbbértékesítés előtt neki mint magánszemélynek a földterületen lévő létesítményeket, irodaházakat, raktárakat le kell bontatnia, ugyanis a vevő tőle csak földterületet vesz meg. Ezek a tényezők milyen szereppel bírnak a társasági adó alapjánál, esetleg a személyi jövedelemadó tekintetében, mivel a tulajdonos a cég alkalmazottja is egyben?