14 cikk rendezése:
1. cikk / 14 Befejezetlen termelés vagy értékesítés
Kérdés: 2017. június 7. napján az ingatlant építő cég adásvételi szerződést kötött a vevővel. A szerződés tárgya egy lakás, gépkocsibeálló hely és tároló. A vevő a foglalót és a meghatározott időpontokban "vételárrészletet" fizet az eladónak, amit előlegként kezeltünk, hiszen a "vételárrész" utalása fizetési időpontokhoz, és nem készültségi fokhoz kötött. A szerződés szerint az utolsó "vételárrész" megfizetésének feltétele, hogy az eladó a lakóépületre vonatkozó jogerős használatbavételi engedélyt beszerezze, a társasház-alapítás tényét az ingatlan-nyilvántartási hatóság bejegyezze, a lakást és a teremgarázst az ingatlan-nyilvántartási hatóság önálló albetétként vegye nyilvántartásba, továbbá a lakás és a teremgarázs műszaki átadás-átvételére sikeresen sor kerüljön. Eladó a tulajdonjogát a vételár teljes kiegyenlítéséig fenntartja. A szerződés szerint a műszaki átadás-átvétel tervezett határideje 2018. 02. 28. Eladó a lakást a vételár teljes összegének kiegyenlítését követően átadás-átvételi jegyzőkönyv aláírásával egyidejűleg, legkésőbb 2018. 03. 31. napján adja a vevő birtokába. Felek a szerződésben megállapodnak abban, hogy ha bármely fél késedelembe esik, kötelesek a másik félnek napi 10.000 Ft késedelmi kötbért fizetni, amelynek maximuma 30 nap. Az átadás végül 2020. 04. 14. napján történt meg. A lakás, a teremgarázs és a tároló ekkor került kiszámlázásra. Úgy gondoltuk, hogy az ingatlan bekerülési értékét a kiszámlázás időpontjáig a befejezetlen soron tartjuk nyilván. Ezen álláspontunkat azonban megkérdőjelezi, hogy a vevő 2018 júniusában beköltözött a kérdéses lakásba. Az ingatlant építő cég a lakásra jutó rezsiköltséget 2020 áprilisában visszamenőlegesen kiszámlázta a vevőnek. Az ingatlant tehát a vevő már 2018 júniusában használatba vette arra való hivatkozással, hogy cserébe lemond a szerződésben kikötött kötbérről. Helyes-e a befejezetlen termelés soron szerepeltetni a nevezett lakás bekerülési értékét a kiszámlázás időpontjáig, amikor a rezsi továbbszámlázott tételeiből kiderül, hogy a lakást a vevő már 2018 márciusa óta birtokba vette? Hogyan jár el helyesen az ingatlant építő társaság számviteli és adózási szempontból?
2. cikk / 14 Kötelezett értesítése az engedményezésről
Kérdés: A tagok "A" kft. egyszerűsített végelszámolását határozták el. A pénzeszközt a vagyonfelosztási javaslat szerint a magánszemély tagok kapták, míg a követeléseket "B" kft.-re engedményezték. A céget a Cégbíróság 2018. 11. 30-ával törölte. A cégtörvény szerint a vagyon kiadása csak a törlést követően lehetséges. A kötelezett részére az engedményezési szerződés egy példányát 2018. 12. 15-ével megküldtük. A kötelezett jogásza szerint az engedményezési szerződés akkor kelt, amikor a végelszámolónak nem volt aláírási joga, emiatt azt nem fogadja be. Úgy véljük, helyesen jártunk el, mert csak a cégbírósági törlést követően lehet a vagyont rendezni. Elfogadhatóak-e a kötelezett érvei, illetve mi a teendő ez esetben?
3. cikk / 14 Tőketartalék nem pénzbeli vagyoni hozzájárulásból
Kérdés: Újonnan alakuló egyszemélyes kft.-nek külföldi cég a tulajdonosa. Az alapító okiratban az alábbi szöveg szerepel: "A társaság törzstőkéje 3 000 000 Ft, mely teljes egészében nem pénzbeli vagyoni hozzájárulásból (apportból) áll. A törzsbetét összetétele: az apport megnevezése és értéke az XY kft.-vel (ez egy másik cég, amiben a külföldi tulajdonos a 100%-os tulajdonos) szemben fennálló valamennyi kölcsönkövetelésből (7400 euró tőke, 256 000 chf tőke, 29 500 000 Ft tőke, 11 470 485 Ft tőke + 1 733 077 Ft kamat), amelynek értéke 119 960 000 Ft – (mínusz) 3 000 000 Ft értékű kölcsönkövetelés. A tőketartalék összegét növelő apport az előbb bemutatott kölcsönkövetelés 3 000 000 forinttal csökkentett összege, azaz a 116 960 000 Ft értékű kölcsönkövetelés. Kérem Önöket, hogy az alapításkor a fenti adatok alapján kontírozással adják meg a könyvelendő tételeket. Mivel csak említésre került az euróban és a CHF-ben meglévő tőketartalék, azt át kell értékelni év végén?
4. cikk / 14 Részletre vásárolt ingatlan állományba vétele
Kérdés: Társaság magánszemélytől vásárolt belterületi kivett lakóház, udvar megjelölésű ingatlant. Az ingatlan területe 1294 négyzetméter, az azon álló lakóház 350 négyzetméter hasznos alapterületű. Az ingatlan vételára foglalóval és havi részletfizetéssel kerül kiegyenlítésre. Az ingatlan birtokba adása a szerződés aláírása napján megtörtént. Az eladó a teljes vételár kiegyenlítéséig az ingatlanra vonatkozó tulajdonjogát fenntartja. A vételárat hogyan kell megosztani a telek és a lakóház értékére? Az ingatlant a birtokbavétel napjával, vagy a tulajdonjog bejegyzése napjával aktiválja a vevő?
5. cikk / 14 Opció lehívása akadályokkal
Kérdés: "A" cég befektet (részesedést szerez) "B" kft.-ben. A "B" kft. tulajdonosai magánszemélyek. A részesedés szerzésekor az "A" cég opciót köt ki, amelynek értelmében meghatározott időn belül "B" kft. (saját üzletrészként) vagy a társtulajdonosok kötelesek kivásárolni az "A" cég "B" kft.-ben meglévő részesedését, hozammal növelten. Kérdések az opció lehívásához kapcsolódóan: A tulajdonjog fenntartásával létrejön-e az adásvételi szerződés az opció lehívásakor, és kell-e ezt követelésként könyvelni? Az üzletrész eladásakor mikor kell az eladónak a részesedést a könyveiből kivezetni? Meg kell-e várni a könyveléssel a cégbírósági bejegyzést? Ha az opcióhoz kapcsolódóan "B" kft. előleget utalt az "A" cégnek, az visszajár-e neki, ha saját üzletrészét a kedvezőtlen tőkeopció miatt (nincs jegyzett tőkén felüli vagyon) nem tudja megvenni? Az ügyvéd szerint nem jár vissza! Hogyan kell könyvelni abban az esetben, ha az opció teljesedésbe megy (a kötelezettek fizettek), de az "A" cég "B" kft.-ben meglévő részesedését a cégbíróság nem írja át?
6. cikk / 14 Tagállamban kiállított számla
Kérdés: Az Áfa-tv. 2010. 01. 01-jétől a 168. § (3) bekezdésével egészült ki. Ezen változással kapcsolatban a következő kérdésem van: uniós országokból árut vásárolunk. A számlát e-mailben küldik el, mi megkérjük, hogy 1 eredeti példányt aláírva postázzanak a címünkre. Nos, ekkor kezdődik a probléma, ugyanis náluk ez nem szokás. Mit tehetünk ilyenkor? E-mailben érkezett számlát befogadhatunk? Más országokban nem szokás a számlát aláírással hitelesíteni? Az uniós partner arra is hivatkozik, hogy amit ő elküld nekünk e-mailben, és mi kinyomtatjuk, ugyanúgy néz ki, mint amit ő kinyomtatna és postázna felénk (és ez így igaz), mivel aláírni ők nem szokták a számlát. Mit tehetünk mi, számlabefogadók? Az APEH elfogadja ezen számlákat?
7. cikk / 14 Promóciós célra megrendelt termékek
Kérdés: A társaság fényforrások, lámpatestek forgalmazásával foglalkozik. Az anyavállalat az új termék bemutatása céljából a promóciós célra megrendelt termékeket számlázza leányvállalata felé. A magyar társaság az így behozott termékeket marketingcélból juttatja el üzleti partnereihez. Az egyedi értékük alapján az 5000 forintot nem meghaladó termékekért ellenértéket nem számít fel. Tekinthetők-e az üzleti partnerek részére átadott termékek árumintának 2010 előtt, illetve 2010-től? Milyen bizonylatot kell kiállítani a termékmintát átvevő üzleti partner felé?
8. cikk / 14 Ingatlan-adásvétel áfakötelezettsége
Kérdés: Kft. telket vásárol, rá társasházat épít, a ház elkészül, és most kerül sor a lakások értékesítésére. Az értékesítés áfaköteles. A társaság az adásvételi szerződések alapján kiállította a számlákat, és elszámolt a foglalókkal, illetve előlegekkel. A vevők az adásvételi szerződések birtokában tudják csak a vásárláshoz szükséges hitel konkrét ügyintézését megkezdeni, azaz az ellenértékkel még nem rendelkeznek, így a számlákat sem tudják kiegyenlíteni. Az eladó cégnek viszont most nagyon jelentős áfakötelezettsége keletkezett. Első kérdésünk: a társaságnak valóban ki kellett-e számláznia az adásvételi szerződések aláírásakor az ingatlanok ellenértékét, figyelembe véve, hogy a szerződések szerint a vevő a vételár maradéktalan kiegyenlítésével szerez csak tulajdonjogot? A földhivatali bejegyzéshez szükséges nyilatkozatot az eljáró ügyvéd csak abban az esetben adja ki a vevőnek, ha a vevő bemutatja az "utolsó vételárrész megfizetésére vonatkozó, a bank által cégszerűen aláírt fedezetigazolást". Második kérdésünk (kizárólag az áfa teljesítési dátumára értelmezve ezt a kérdést): a "régi" Áfa-tv.-ből egyértelműen levezethető volt, hogy a tulajdonjog átengedése keletkeztetett áfakötelezettséget (illetve a birtokba adás, ha az előbb következett be), továbbá az is megállapítható volt, hogy a tulajdonjog-fenntartásos értékesítéseknél a tulajdonba, ill. birtokba adásig megfizetett részletekre az előleg szabályait kellett alkalmazni. De hogyan kell ugyanezen helyzetet az új Áfa-tv. alapján értelmezni? A 10. § a), 10. § d), 55. § (1) és 58. § szakaszait tanulmányozva egyáltalán nem világos, hogy tulajdonjog-fenntartásos értékesítésnél az áfakötelezettséget lehet-e az egyes részletek esedékességéhez kötni? A leírtakat az áfa finanszírozása szempontjából tarthatatlannak ítélem! Áfa-tv. 55. §-ának (2) bekezdését is figyelembe véve Önök szerint mi lehet a fenti helyzetre a megoldás? Hogyan kellene szabályosan, de pénzügyileg sokkal kiegyensúlyozottabban eljárni? Harmadik kérdésünk: ha az adásvétel meghiúsul, az előlegszámlát az eredeti időpontra sztornírozni kell, a jóváírt összeget és annak áfáját viszont a számla kelte szerinti időszak áfabevallásában szerepeltethetjük? Ha foglalónál hiúsul meg a szerződés, akkor a foglaló marad áfás, vagy értékesítés hiányában "bánatpénz"-ként funkcionál, és így nem lesz áfás, tehát a foglaló számláját is helyesbíteni kell?
9. cikk / 14 Társasházi lakások értékesítésének áfája
Kérdés: Kft. telket vásárol, rá társasházat épít, a ház elkészül, és most kerül sor a lakások értékesítésére. Az értékesítés áfaköteles. A társaság az adásvételi szerződések alapján kiállította a számlákat, és elszámolt a foglalókkal, illetve előlegekkel. A vevők az adásvételi szerződések birtokában tudják csak a vásárláshoz szükséges hitel konkrét ügyintézését megkezdeni, azaz az ellenértékkel még nem rendelkeznek, így a számlákat sem tudják kiegyenlíteni. Az eladó cégnek viszont most nagyon jelentős áfakötelezettsége keletkezett. Első kérdésünk: a társaságnak valóban ki kellett-e számláznia az adásvételi szerződések aláírásakor az ingatlanok ellenértékét, figyelembe véve, hogy a szerződések szerint a vevő a vételár maradéktalan kiegyenlítésével szerez csak tulajdonjogot? A földhivatali bejegyzéshez szükséges nyilatkozatot az eljáró ügyvéd csak abban az esetben adja ki a vevőnek, ha a vevő bemutatja az "utolsó vételárrész megfizetésére vonatkozó, a bank által cégszerűen aláírt fedezetigazolást". Második kérdésünk (kizárólag az áfa teljesítési dátumára értelmezve ezt a kérdést): a "régi" Áfa-tv.-ből egyértelműen levezethető volt, hogy a tulajdonjog átengedése keletkeztetett áfakötelezettséget (illetve a birtokbaadás, ha az előbb következett be), továbbá az is megállapítható volt, hogy a tulajdonjog-fenntartásos értékesítéseknél a tulajdonba, illetve a birtokbaadásig megfizetett részletekre az előleg szabályait kellett alkalmazni. De hogyan kell ugyanezen helyzetet az új Áfa-tv. alapján értelmezni? A 10. § a), 10. § d) pont, 55. § (1) bekezdés és 58. § szakaszait tanulmányozva egyáltalán nem világos, hogy tulajdonjog-fenntartásos értékesítésnél az áfakötelezettséget lehet-e az egyes részletek esedékességéhez kötni? A leírtakat, vagyis hogy az eladó kiszámlázza a teljes vételárat, miközben még az áfa összegének megfelelő részt sem kapja meg, az áfa finanszírozása szempontjából tarthatatlannak ítélem! Az Áfa-tv. 55. § (2) bekezdését is figyelembe véve, Önök szerint mi lehet a fenti helyzetre a megoldás? Hogyan kellene szabályosan, de pénzügyileg sokkal kiegyensúlyozottabban eljárni? Harmadik kérdésünk: ha az adásvétel meghiúsul, az előlegszámlát az eredeti időpontra sztornírozni kell, a jóváírt összeget és annak áfáját viszont a számla kelte szerinti időszak áfabevallásában szerepeltethetjük? Ha foglalónál hiúsul meg a szerződés, akkor a foglaló marad áfás, vagy értékesítés hiányában "bánatpénz"-ként funkcionál, és így nem lesz áfás, tehát a foglaló számláját is helyesbíteni kell?
10. cikk / 14 Ingatlan adásvétele feltételekkel
Kérdés: A kft. ásványvíz-kitermelésre vásárolt az önkormányzattól bányaművelési ágba tartozó ingatlant. A vételár 4 millió forint, 400 ezer forint foglalót kellett fizetni. A vételár többi részét december 15-ig kell megfizetni. Az önkormányzat az adásvételi szerződés aláírása napjával a telket birtokba adja, a vevő jogosult ott – engedélyek birtokában – fúrásokat végezni. Az eladó feltétlen és visszavonhatatlan beleegyezését adja, hogy az ingatlan tulajdonjoga a vevő javára az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön a vételár teljes összegű kifizetését követően. Addig az ingatlan-nyilvántartásba a tulajdonjog-fenntartással történt eladás ténye bejegyzésre kerül. Számlát az önkormányzat nem adott. Aktiválható a telek? Értékcsökkenés elszámolható? Egyáltalán kell számlát kibocsátani? Vagy nem kell, mert a telek értékesítése tárgyi mentes? Foglalóról sem kell számla? Ha minden sikerül, vagy ha nem sikerül, a kutatófúrások, a mérnöki munkák költségeit hogyan kell elszámolni?